Sanayi Arsası Sorunları ve Finansman Zorlukları

Finansman ve Sanayi Arsası Sorunları

Nurdoğan A. ERGÜN Türkiye’de sanayi yatırımlarının önündeki en büyük engellerden biri, yüksek finansman maliyetleridir. Ancak, finansman sorunları kadar önemli bir başka konu da sanayi arsası sıkıntısıdır. Sanayi arsası arzındaki yetersizlik ve mevcut arsaların astronomik fiyatları, büyümenin önündeki ciddi engeller arasında yer alıyor. Pahalı sanayi arsası fiyatları, iş dünyasını caydırmakla kalmayıp, küresel rekabette de dezavantaj yaratıyor. Fabrika ve makine yatırımlarını gerçekleştirmek isteyen sanayiciler, ellerindeki parayı arazi alımına yönlendirmek zorunda kalıyor ve bu durum, plansız ve altyapısı olmayan bölgelerde çare arayışına sürüklüyor. Ancak bu da yeni sorunların doğmasına neden oluyor. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın ‘sektörel bölgeler’ planları olumlu karşılanmasına rağmen, yeterlilik konusunda hala soru işaretleri mevcut. Türkiye’nin toplam yüzölçümü içerisinde sanayiye ayrılan pay yalnızca binde 3-4 seviyesinde. Bu oran, İtalya’da yüzde 2.12, Fransa’da yüzde 1.5 ve Almanya’da ise yüzde 4.5 olarak karşımıza çıkıyor. Türkiye’deki toplam sanayi alanı 300 bin hektar büyüklüğünde olup, bunun yalnızca 100 bin hektarı organize sanayi bölgeleri (OSB) içerisinde yer alıyor. Sanayi, Türkiye’nin gayri safi milli hasılasının (GSMH) yüzde 30’unu tek başına karşılıyor.

Arsa Sorunu ve Yatırım İhtiyacı

“Arsa sorunu bizi kilitliyor”

Ev ve Mutfak Eşyaları Sanayicileri ve İhracatçıları Derneği (EVSİD) kurucu Başkanı ve Qlux IDEAS Genel Müdürü Burak Önder, sanayicilerin en temel problemlerinden birinin sanayi arsası olduğunu vurguladı. Kendi fabrikasını İstanbul’dan Ergene’ye taşıyan Önder, Türkiye’deki sanayi arsası fiyatlarının yükselmesine dikkat çekti. “Bugün Esenyurt-Kıraç’a gidin, metrekare fiyatı 250 dolar. Gelişmiş ülkelerde bu rakam 15-20 dolar” diyen Önder, arsa bulunamaması nedeniyle fiyatların hızla yükseldiğini ifade etti. Önder, “Arsa sorunu bizi kilitleyen bir konu. Bizim, elimizde kalan parayı toprağa değil, otomasyona, insan kaynağına ve verimliliğe yatırım yapmamız gerekiyor. Sektörel sanayi bölgeleri modeli oluşturarak acilen bu konuya geçiş yapmalıyız” dedi.

Lojistik ve Anadolu’da Yatırım Sorunları

“Anadolu’da yatırımın önündeki engel lojistik”

Önder, Avrupa ve Çin’de sektörel kümelenme modellerinin başarılı bir şekilde uygulandığını belirterek, “Kümelenme, ana sanayi, yan sanayi, lojistik ve tedarikçi tüm paydaşları kapsar. Böyle olunca verimlilik de artar. Ancak en temel sorunlardan biri lojistik. Bugün yatırımlar neden Anadolu’ya yeterince gitmiyor? Bunun sebebi lojistik. Türkiye, karayolu ve hava yolunda iyi durumda; ancak deniz yolu ve demir yolunda yeterli gelişim sağlanamadı. Kamudan en önemli beklentimiz, sektörel sanayi bölgelerinin oluşturulması ve bunların limanlara bağlanmasıdır” dedi.

KOBİ’lerin Potansiyeli ve Yatırım Alanları

“KOBİ’lere alan verin, cirolar 2 kat artar”

Sanayi arsası konusunda en büyük zorlukları yaşayan bölgelerden biri de ‘sanayinin kalbi’ olarak bilinen Bursa’dır. Bursa Ticaret ve Sanayi Odası (BTSO) Başkanı İbrahim Burkay, ülkenin önemli sanayi ve ihracat merkezlerinden biri olan Bursa’nın yalnızca 50 milyon metrekare sanayi alanına sahip olduğunu açıkladı. “Bursa’nın sanayiye ayrılan payı binde 8. Bursa’da 17 OSB var, ancak hepsinin toplam büyüklüğü, rekabet ettiğimiz illerdeki bir OSB’nin büyüklüğüne eşit” dedi. Marmara Havzası, ülkenin GSMH’sinin yüzde 60’ını karşılıyor ve bu bölgenin sanayi varlığının geliştirilmesi gerektiğini belirtti. Burkay, “Ülke olarak işletmelerimizi büyütmek zorundayız, bunlara uygun sanayi alanları oluşturmalıyız” şeklinde konuştu. BTSO Başkanı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Ulusal Sanayi Alanları Master Planı çalışmalarını değerli buluyor. “Bugün KOBİ’ye yer tahsis edin, mevcut bin metrekare alanı iki katına çıkarın, cirosu 10 milyon TL’den 20 milyon TL’ye çıkar” dedi.

Üretim Alanı İhtiyaçları ve Yatırım Maliyetleri

Toplantılarda gündem hep üretim alanı

Burkay, ölçek ekonomisinde şirketlerin enflasyon oranında büyüdüğünde kendilerini başarılı gördüğünü, KOBİ’lerin ise geometrik olarak büyüdüğünü dile getirdi. “KOBİ’lerde müthiş fırsatlar var. KOBİ’lerimiz çok daha esnek, hareket kabiliyeti yüksek ve hem bölgeyi hem de ülkeyi hızlandıracak güce sahip.” dedi. KOBİ’lerin daha rekabetçi bir ortamda var olabilmesi için doğru planlama ile verimli alanların sunulması gerektiğini vurguladı. Sektör temsilcilerinin stratejik çalıştaylarında en önemli gündem maddelerinin üretim alanı ihtiyacına yönelik talepler olduğunu belirtti.

“Yatırım için 5 kat daha fazla para ödeniyor”

Sanayi arsası fiyatlarındaki astronomik artışlara dikkat çeken Burkay, “Örneğin Bursa’da bebek çocuk konfeksiyonu sektörünün merkezi olan Vişne Caddesi’nde her üretici büyümek istiyor. Ancak bu bölgedeki metrekare fiyatları, Avrupa’nın en meşhur alışveriş caddelerinde bile yok. Burada bin metrekare yer alırsanız, inşaat maliyeti ile birlikte yapacağınız makine teçhizat yatırımından neredeyse 5 kat fazla para ödemeniz gerekiyor. Yani üretici, bu kadar parayı arsaya verecek, üstüne bina yapacak, kalan parasıyla makine alacak. 10 birim yatırım yapacak, 2 birim ile katma değer üretecek. Bu durumda 2 birimlik makine ne üretecek ki 10 birimlik yatırımın karşılığını getirebilsin? Birçok firma, çok katlı binalarda üretim yapmak zorunda kalıyor. Ancak aslında üretmek isteyenlere bu koşullarla ‘sen üretme’ diyorsunuz. Biz, sektör pazarında rekabetçi bir oyuncuyken yeni yatırım imkanlarını firmalarımıza sunmayı hedefliyoruz. Çünkü pazarda güç kaybettiğinizde bu imkanları bedava sunsanız bile kimse bir şey yapamaz. Pazarı kaybettikten sonra geri almak, günümüz rekabet ortamında mümkün değil. Bu nedenle ihtiyaçları doğru tespit edip, buna yanıt verebilecek projeleri geliştirmek zorundayız.”

Sanayi Arsası İmkanları

Sanayi arsasına ne yapılabilir?

Bugün sanayicinin temel problemlerinden biri olan sanayi imarlı arsalar, fabrikalar, depolar ve üretim tesisleri gibi sanayi tesislerinin inşasına uygun arsaları kapsar. Bu tür arsalar genellikle şehir merkezlerinin dışında, sanayi bölgelerinde bulunur ve geniş arazi ihtiyaçlarına sahip işletmeler için idealdir. Sanayi imarlı arsalar, önemli bir değer artışı potansiyeli taşıdığı ve uzun vadede yüksek kazanç sağladığı için özellikle yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. Türkiye’de İstanbul, İzmir, Bursa, Kocaeli ve Gaziantep gibi şehirler, sanayi imarlı arsa yatırımı için cazip bölgeler arasında yer almaktadır.

“Düzce’de 125 dolara yükseldi”

Madeni Yağ ve Petrol Ürünleri Sanayicileri Derneği (MAPESAD) Başkanı Tayfun Koçak, sanayicinin yatırım ve büyüme iştahına mevcut arsa stokunun yetişemediğini belirtti. Kendisinin de üretim tesisini Gebze’den Düzce’ye taşıdığını ifade eden Koçak, “Ancak Düzce’de sanayi arsasının metrekaresi 125 dolar olmuş. Gebze’de yer kalmadı, Sakarya’da da aynı durum söz konusu. Bilecik de dolmaya başladı. Düzce’de de bizim arkamızdan sadece bir iki parsel kalmıştı” dedi.